После пандемийного проседания спрос на участки в индустриальных парках Санкт-Петербурга и Ленинградской области в этом году заметно вырос. Бизнес начал наверстывать упущенное — производства расширяются, переезжают, компании создают собственные мощности. Даже несмотря на то, что не все парки оборудованы необходимыми коммуникациями, спрос на участки в них остается стабильным.
Ограничения из-за пандемии не могли не повлиять на процесс строительства и ввода предприятий.Например, те заводы, что возводились в индустриальном парке «Марьино», вынужденно делали перерывы в строительстве. При этом управляющая компания парка не останавливала работу, получив все необходимые разрешения как организация непрерывного цикла.
Основные сложности были связаны в основном с командировками сотрудников за рубеж и приездом иностранных специалистов сюда, рассказал Александр Паршуков, директор по инвестициям компании «ВТБ-Девелопмент». В «Марьино» сегодня размещаются международные компании, у большинства из них иностранное оборудование — оно требует настройки технологических процессов и постоянного обслуживания. Это проблема еще остается, так как границы до конца не открыты. Но вопросы постепенно решаются.По словам директора, на продажи, помимо пандемии, повлияли и другие факторы: например, девальвация рубля.
«Совокупность этих событий привела к реализации отложенного спроса. Компании, которые вели с нами переговоры и только рассматривали участки для строительства производств, в итоге пришли к нам для заключения соглашения, — говорит Паршуков. — В прошлом году на ПМЭФ мы презентовали пять новых резидентов и еще столько же планируют подписать с нами договоры в этом году».
Парки заполняются предприятиями
Активизацию спроса со стороны бизнеса отметил и руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. В этом году в парке Greenstate появилось уже четыре новых резидента, планируется подписать еще 2-3 контракта.
«На начало года у нас из 100 га остаются свободными 3-4, — продолжил он. — Спрос в основном формирует ретейл, электронная коммерция, но также активны малые и средние предприятия, выезжающие из арендованных помещений в черте Петербурга. Единственная проблема сейчас — это рост себестоимости стройматериалов, а также непосредственно строительных работ из-за отсутствия линейного персонала на стройках. Думаю, что в ближайшее время мы всё же увидим понижающую динамику цен — это позволит строителям вздохнуть с облегчением».
Именно так поступили создатели индустриального промышленного парка «Софийский» — решение о его создании было принято только в конце 2020 года. Тем не менее,в течение 2021 года заметно вырос интерес к размещению в парке со стороны как мелких, так и больших производств.
Как отметил Николай Пиксаев, генеральный директор «Девелопмент-Инвест», данные Ассоциации индустриальных парков говорят, что рынок в 2021 году показал рост числа подобных организаций в России.
«Мы не одни такие, — заявил он. — За последнее время в стране запустили 35-40 индустриальных, промышленных и агропарков. Территориальная расположенность нашего парка позволила стартовать именно в этот период.Мы увидели спрос на развитие новых предприятий в черте города. И он будет только расти с учетом конъюнктуры — это тренд, который мы правильно просчитали в конце кризисного года. Направление промпарка пока не выбрано, но мы склоняемся больше к пищевой промышленности, медицине и айти-производствам».
Количество парков в регионе подросло
В Петербурге и области более 30 заявленных индустриальных парков, а «нормальных», по словам Максима Соболева, не более 10 — таких, что предложат клиентам широкий выбор возможностей размещения. Спрос более активен в низком ценовом сегменте: бизнес готов покупать недорогие участки. Также компании склонны арендовать подходящие по цене готовые помещения, но их, к сожалению, практически нет.
«Уровень вакансий в готовых помещениях менее 5%, — рассказал Максим Соболев. — Инвесторам в индустриальные парки надо учитывать, что строительство объекта недвижимости увеличивает капитальные затраты. Плюс раз в пять лет у нас в стране происходит что-то, негативно сказывающееся на экономической активности бизнеса. Спрос есть — надо лишь правильно выбрать сегмент, заточить продукт под него и выставлять в продажу. Успешные проекты можно реализовать даже быстрее, чем за пять лет».
Больше всего интереса проявляют малые и средние предприятия из отраслей пищевой промышленности и металлообработки. Таким компаниям требуется полгектара — максимум один. А вот в области логистики — электронная коммерция, распределительные центры — много сегментов, которые интересуются участками от 10 га. Под такие проекты есть профильные инвесторы, готовые заняться строительством помещений, однако в России их не так много.
По словам Александра Паршукова, драйверами развития промпарков среди отраслей выступают электронная коммерция, складское строительство, производство оборудования и медицинских изделий, химпром.
В «Марьино» есть резиденты, которые раньше в Петербурге ничего не производили.Например, компания Sarstedt, которая 25 лет поставляла медоборудование для взятия крови из Германии, — теперь у нее будет собственный первый завод в России. Или турецкий производитель антипригарных покрытий «НСК Химия», который занял свою нишу на российском рынке, поставляя продукцию со своего турецкого завода.
«Особенность инвестиций в создание промышленных территорий в том, что их невозможно заполнить за год-два, — добавил эксперт. — А если горизонт планирования от пяти лет, то велика вероятность попасть в очередной кризис, который всегда сказывается на спросе плохо. Например, в 2014 году иностранные компании просто перестали рассматривать проекты на территории России. Так что, реализуя новые проекты промышленных площадок, стоит ориентироваться либо на варианты под конкретных пользователей, либо на более дешевые.
По словам Николая Пиксаева, участки в «Софийском» рассматривают как региональные компании, так и петербургские резиденты, которые хотят перенести склад или производство из арендованных помещений на собственный объект, но остаться при этом в черте города. Но в парке рассчитывают и на привлечение иностранных компаний.
Количество перейдет в качество
Многие участники рынка считают, что индустриальные парки — самая современная форма развития производственных сил. Спрос на эти форматы будет расти, так как промышленность должна развиваться. Город постепенно вытесняет компании с нажитых территорий, что также стимулирует интерес к такому формату. Взрывного роста никто не ожидает, но он будет заметным в сегменте электронной коммерции, малого и среднего бизнеса. Ну и по мере того, как экономика будет выходить в рост, международных клиентов станет больше.
Индустриальные парки — это сервисная недвижимость, они существуют не сами по себе, а для обслуживания промпредприятия. Они будут и дальше востребованы. С одной стороны, владельцы бизнеса выбирают наиболее финансово привлекательный вариант, и это далеко не всегда самый дешёвый из возможных. С другой — культура промышленного потребления растет, предприятия активнее приходят на организованные площадки. Раньше владельцы бизнеса опасались в первую очередь возможных ограничений, это был обычный страх. В минувшем году около 70 % компаний, с которыми вели переговоры руководители парков, — российские. Их собственники считают для себя эффективным не владеть долями в объектах инфраструктуры, а пользоваться ей за определённую плату. Так что рост качества потребления непременно приведет к большему развитию организованных промплощадок.
РАЗ