В ноябре 2021 года в Москве прошел Федеральный Девелоперский Форум, организатором которого стала Ассоциация REPA (Real Estate Professionals’ Association/Ассоциация профессионалов рынка недвижимости). Он собрал более 300 участников из 40 городов России и СНГ.
Участники форума обсуждали, с какими вызовами столкнуться девелоперы в ближайшие пять лет. Эксперты назвали пять ключевых трендов: комплексное развитие территорий (КРТ), альянс девелоперов с городскими программами, инновации в самом продукте, цифровизация как самого процесса строительства, так и механизмов продаж, а также клиентоориентированность при создании продукта и в его продажах. По мнению участников форума те девелоперы, которые не смогут соответствовать вызовам, будут вынуждены уйти с рынка.
- Первый и самый главный вызов — комплексное развитие территорий
Президент России Владимир Путин в конце прошлого года подписал законопроект, касающийся комплексного развития территорий (всероссийской реновации), застройщики придерживаются его на протяжении всего года. Закон предлагает ввести единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья. Аналогичная программа реновации уже существует в Москве. В регионах реновация будет проводиться, если на это согласятся две трети собственников квартир в многоквартирном доме, который подлежит сносу. Согласно данным «Дом.РФ», правительственная комиссия уже согласовала 13 пилотных проектов комплексного развития территорий в 11 регионах России. Проекты будут расположены на земельных участках площадью 342 гектара. На этой площади можно построить около 2,7 млн кв. метров жилья.
Используя механизм КРТ, можно обновить городскую застройку уже в ближайшем будущем, а именно сделать ее более удобной, уютной и приятной для каждого жителя. Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства Максим Галь считает, что использование механизма КРТ обеспечивает сбалансированное и устойчивое развитие территорий, повышение эффективности их использования, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, а также способствует достижению заданных показателей в сфере жилищного строительства. Механизм комплексного развития территорий будет применен в субъектах и муниципальных образованиях страны в отношении более 700 территорий, площадь которых превышает 25 тысяч гектар, а градостроительный потенциал этих территорий насчитывает более 128 миллионов квадратных метров жилья.
Директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» «Дом.РФ» Андрей Балук назвал ключевой задачей «Дом.РФ» наращивание темпов жилищного строительства и повышение качества городской среды путем реализации проектов КРТ на неиспользуемых федеральных землях, которые сегодня исключены из повседневной жизни городов и других муниципальных образований.
По его словам заместителя главы Минстроя России Александра Ломакина, в настоящее время продолжается законодательная работа в регионах, кроме того, идет процесс подбора территорий, градостроительный потенциал которых уже превысил 150 миллионов квадратных метров. Задача министерства — до конца 2021 года запустить во всех российских регионах как минимум одну территорию в практическую реализацию, чтобы иметь дорожные карты со сроками, объемами работ и т.д.
Современный жилой комплекс должен представлять собой «город в городе» и иметь рабочие места для жителей, социальные объекты, места для отдыха и развития. Сегодня также очень важен вопрос своевременного обеспечения ЖК школами и детскими садами. Заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян отмечает, что необходимо уходить от концепции спальных районов. Сегодня власти Москвы рассматривают возможность реализации 130 проектов КРТ с градостроительным потенциалом в 30 млн кв. м. В 2021 году Москомстройинвест, совместно с девелоперами, разработал форму договора о строительстве социальных объектов. Эти договоры позволят создать новые места в школах, детских садах, а также обеспечить жителей жилых комплексов другой важной инфраструктурой в пешей доступности. Комплексное развитие территорий становится реальной потребностью горожан и одним из ключевых условий покупки квартиры для большинства клиентов. КРТ становится важным фактором привлечения клиентов, поскольку скоро все больше покупателей будут обращать внимание в первую очередь на качественную среду для жизни, качественную социальную инфраструктуру и безопасность.
- Альянс с городскими программами
Альянсы с городскими программами играют важную роль в развитии и успешной работе девелоперов. В ближайшие пять лет в Москве и Санкт-Петербурге будет происходить активный редевелопмент промышленных территорий, поэтому строительные компании должны быть готовы к взаимодействию городскими программами. Гарантированные перспективы работы — строительство на месте депрессивных территорий современного городского района с экологичными технопарками, многофункциональными общественно-деловыми комплексами, комфортной жилой и социальной инфраструктурой.
Сегодня примерно 30% предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга приходится на редевелопмент, причем практически весь этот объем относится к верхнему ценовому сегменту, по словам Натальи Кукушкиной, главного специалиста по маркетингу группы ЦДС.В первую очередь, это обусловлено уникальностью локаций, подлежащих редевелопменту, а вторую — высокой стоимостью самого редевелопмента, а именно сноса зданий, рекультивации почв, снятия санитарных зон. В будущем данная тенденция продолжит свое развитие, а интерес к редевелопменту никуда не исчезнет.
Ирина Макиева, главный управляющий партнер по городскому развитию ВЭБ.РФ, напоминает, важно обращать внимание на запрос конкретного региона, в каждом городе реализовывать именно те проекты, на которые есть запрос.
- Инновации, цифровизация и клиентоориентированность
Каждый год увеличивается важность качества самого продукта, предлагаемого девелоперами. Клиентоориентированность и современный подход к ведению бизнеса играет важную роль в успехе девелоперов. Экологическое, социальное и корпоративное управление (ESG-подход) диктует изменения, касающиеся и самих проектов. Становиться важным не просто наполнить их жильем и инфраструктурой, а создать условия для формирования экономически сильного среднего класса, считает
Андрей Васильев, генеральный директор компании «Главстрой». Поведение потребителя изменилось, оно стимулирует потребность в создании вокруг девелоперского продукта целой экосистемы.
С экспертом согласились и другие участники форума. Застройщикам, чтобы оставаться в тренде, необходимо будет пересматривать уже привычные схемы, в том числе и подход к формированию тенант-микса на первых этажах. Коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов следует воспринимать не как отдельные лоты, а как полноценный торговый центр, но развернутый в горизонтальной плоскости, чтобы не происходило ситуации, когда в ЖК есть четыре продуктовых магазина и три парикмахерских, но нет ни одной химчистки.
На клиентоориентированность строительного рынка влияет, помимо прочего, и активная цифровизация отрасли. Эксперты прогнозируют, что действительно значимое количество продуктов и разработок в сфере искусственного интеллекта появится в в течение трех – пяти лет, тогда их развитие и отразится на строительной отрасли и рынке недвижимости.
Игорь Сагирян, президент компании «РКС Девелопмент», подчеркивает, что в настоящее время девелоперу очень важно создавать востребованный продукт, который будет превосходить ожидания его клиентов. Новые проекты обязательно должны стать лучше предыдущих, но при этом преподносить покупателю свои продукты лучше всего просто, понятно, обернув в красивую упаковку.
РЕФ